Koopovereenkomst mondeling of schriftelijk
Een koopovereenkomst van woningen kan zowel schriftelijk als mondeling op Aruba worden gesloten. Koopovereenkomsten komen op verschillende manieren tot stand. Bent u als verkoper met een makelaar in zee gegaan, dan zal in het algemeen ook de makelaar de koopakte opmaken als u en de koper het eens zijn geworden.
Maar u kunt ook een huis kopen zonder tussenkomst van een makelaar. Het is dan verstandig een koopakte door de notaris te laten opstellen. Hierbij zijn wij u graag van dienst.
De getekende koopovereenkomst; procedure
Meteen na ontvangst van de ondertekende koopovereenkomst of opdracht - en als de koopovereenkomst op het notariskantoor al eerder is opgesteld - wordt op het kadaster onderzocht of uw perceel kadastraal veranderingen heeft ondergaan, en/of de tenaamstelling wel juist is. Dit onderzoek noemt men het kadastraal onderzoek.
Ook wordt op het kadaster geïnformeerd naar het bestaan van hypotheken en (misschien) beslagen. In de koopakte staat vermeld, dat het betreffende perceel vrij van hypotheken en beslagen wordt overgedragen. Zodra de notaris weet, dat er beslagen en/of hypotheken zijn, zal hij maatregelen nemen om te bereiken, dat deze beslagen en/of hypotheken kunnen worden doorgehaald. Dit onderzoek noemt men het hypothecair onderzoek.
Tevens wordt in de onderzoeksfase nagegaan of er terzake van uw perceel in de leveringsakte bijzondere bepalingen moeten worden opgenomen. Dit kan blijken uit de voorgaande akte van overdracht, de "titel". Dit onderzoek noemt men het titelonderzoek.
Verder wordt onderzoek gedaan naar allerlei bijzondere van belang zijnde omstandigheden. Denkt u bijvoorbeeld aan (over- en uit-) pad en -weg, en dergelijke. En wat hebben partijen nu precies afgesproken? Hebben verkoper en koper samen afgesproken, dat de betaling en juridische levering eerder of later plaatsvindt dan de feitelijke sleuteloverdracht, dan wordt in de akte van levering daaromtrent een bijzondere bepaling opgenomen.
Nadat de notaris de inzage heeft ontvangen zal ook de leggerwaarde worden opgevraagd bij de Ontvanger der Belasting Aruba via een aanvraagformulier Leggerwaarde.
De Leggerwaarde is een document van de overheid waarop de waardebepaling van de Ontvanger der Belasting van het verkochte staat vermeld.
Deze waarde is van belang voor het opvragen van de (vorderings)lijst, alsmede voor de berekening van de overdrachtsbelasting.
Lijst (grondbelasting/erfpacht)/vorderingslijst
De notaris is wettelijk verplicht achterstallinge belastingen van de verkoper (grondbelasting en erfpachtscanon) in te houden op de door de verkoper te ontvangen koopsom. Daarnaast kan het zijn dat de verkoper nog achterstallige belastingen heeft ten aanzien van bijvoorbeeld inkomstenbelasting of winstbelasting. Ook deze belastingen dient de notaris, indien er voldoende gelden overblijven uit de verkoop, in te houden op de koopsom.
Nadat bovenstaande gegevens zijn ontvangen (inzage, leggerwaarde en vorderingslijst) is daarmee het dossier compleet. De akte van levering kan nu worden opgemaakt. U dient er rekening mee te houden dat het opvragen van bovenstaande gegevens enige tijd in beslag neemt; gemiddeld zo'n 6 a 7 weken.
Wie zijn de verkopers eigenlijk?
Kadastraal/hypothecair- en titelonderzoek betreffen het onderzoek naar de juridische staat en toestand van het perceel. Daarna volgt het onderzoek naar de "toestand" van de koper(s) en verkoper(s). Heeft er aan de zijde van de verkoper(s) een echtscheiding, faillissement of overlijden plaatsgehad? In het laatste geval, bijvoorbeeld, zullen wellicht de kinderen van de verkoper moeten meetekenen voor de verkoop en levering. Of was er sprake van een testament, waaruit kan worden opgemaakt, dat de verkoper alleen bevoegd was de verkoop tot stand te brengen zonder de kinderen daarbij te raadplegen?
Voor de kopers geldt, dat zij moeten weten, of zij het perceel samen kopen, bijvoorbeeld ingeval van gehuwden of samenwonenden, of dat zij het perceel juist op naam van één van hen willen zetten. Er kunnen fiscale gevolgen aan juist het één of het ander kleven, maar ook de juridische gevolgen zijn van belang.
De notaris zal uitgebreid onderzoek doen naar de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper en naar eventuele verplichtingen die aan de eigendom/erfpacht zijn verbonden. De notaris ziet erop toe, dat zowel de verkoper als de koper voldoet aan de verplichtingen van de koopovereenkomst. Door zijn bemiddeling wordt er tevens voor gezorgd dat de verkoper het verkochte volgens afspraak, zonder hypotheek of beslag, tijdig levert en dat de koper de koopsom op tijd bij de notaris stort.